Lorsque vient le temps de procéder à l’achat d’un nouveau bien immobilier, l’acheteur doit passer à travers plusieurs étapes, dont celle de faire faire une évaluation environnementale. Alors qu’elle est parfois négligée, elle n’est pas à prendre à la légère puisqu’elle permet d’éviter ou anticiper de mauvaises surprises.
L’évaluation du bâtiment est importante, mais l’évaluation de l’historique du terrain ainsi que des sols sur lesquels il est érigé l’est tout autant. Voyez en quoi cela consiste.
Qu’est-ce qu’une évaluation environnementale de site?
Avant de procéder à l’achat d’un terrain ou d’un immeuble, qu’il soit résidentiel, commercial ou même industriel, il est primordial d’obtenir une évaluation environnementale de site (EES). Cette évaluation permet à l’acheteur de s’assurer que les risques environnementaux sont bien identifiés et que les sols ou les eaux souterraines de sa future propriété ne sont pas potentiellement contaminés. Si l’immeuble est infesté de moisissures ou de produits nocifs pour la santé humaine, tels que l’amiante, le radon ou la peinture au plomb, ou qu’un ancien réservoir de mazout existait auparavant sur la propriété, ils seront détectés lors de l’EES phase I.
Une évaluation environnementale de site permet de détecter des contaminants comme les produits pétroliers, des métaux lourds, ou même, des pesticides et des herbicides. Les phases I et II déterminent si ces risques environnementaux existent sur une propriété et si la présence d’un contaminant dépasse les valeurs limites imposées par le gouvernement. Une firme telle que Laforge environnement peut prendre en charge ce type d’évaluation.
Dans le cas où un acheteur déciderait de procéder à la transaction sans avoir fait faire les évaluations appropriées, il prend le risque de revendiquer la responsabilité légale d’une éventuelle décontamination si une problématique environnementale est découverte. C’est pourquoi de nombreuses institutions financières exigent à ce qu’une évaluation environnementale soit faite avant d’accorder un financement, par exemple, pour des travaux d’agrandissement.
En quoi consiste la phase I d’une évaluation environnementale de site?
Une EES phase I ne se déroule généralement pas directement sur place, à part pour l’inspection visuelle et les entrevues avec les parties prenantes. Elle consiste à faire une recherche historique approfondie sur la propriété ciblée, en remontant le plus loin possible, afin de déceler quelconque risque environnemental. On cherche à déterminer l’historique du site, mais aussi des terrains avoisinants. Puisque oui, un site peut avoir l’air propre, mais si les terrains voisins sont contaminés, il pourrait également être touché. Cela dit, les sites plus récents ont généralement moins de risques d’être contaminés que les propriétés datant des années 1980, ou avant. Si des doutes sur la qualité du sol sont soulevés, il sera alors nécessaire de passer à la phase II.
Comment se déroule la phase II?
Alors que la première phase se déroulait de façon superficielle, la phase II d’une EES exige de prélever des échantillons des sols et/ou de l’eau souterraine et d’effectuer d’autres tests permettant de déterminer avec quasi certitude la qualité environnementale de ceux-ci. Ce qu’il faut savoir, c’est que les lois et réglementations entourant l’environnement sont de plus en plus strictes, de telle sorte que des sols ayant été testés par le passé pourraient être considérés comme étant contaminés au-delà des critères applicables s’ils étaient testés aujourd’hui. C’est pourquoi il est primordial de procéder aux échantillonnages des sols et de l’eau souterraine lors de la réalisation d’une EES phase II, même si le processus avait déjà été fait il y a quelques années.
Quelle est la suite des phases I et II?
À la suite de la phase 2, s’il est déterminé que les sols sont effectivement contaminés, il est fortement recommandé que le propriétaire procède à une décontamination. Dans certains cas, la réhabilitation environnementale d’un site demeure volontaire, alors que dans d’autres cas, celle-ci est une obligation réglementaire. Pour connaître les obligations reliées à ce processus, vous pouvez consulter notre article.
Les coûts pour procéder aux phases I et II d’une évaluation environnementale de site peuvent varier largement en fonction de plusieurs facteurs, dont le type de propriété (résidentiel, commercial ou industriel), la nature d’une contamination des sols ou de l’eau souterraine, l’étendue de cette contamination en profondeur et en superficie, et aussi la présence de bâtiments ou d’autres infrastructures pouvant complexifier les travaux. C’est pourquoi il est important de discuter avec un expert pour avoir l’heure juste.
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